מאז כניסתו של שחר רז לתחום ההתחדשות העירונית, עברו שש שנים, במהלכן, חברת חיזוק ובינוי, שהקים יחד עם שני שותפים
ולאורך הדרך הפך לבעל המניות היחיד בה, הספיקה כבר למסור 3 בניינים, 2 נמצאים בבנייה,
2 נוספים צפויים לעלות לקרקע ברבעון ראשון 2017, 7 בניינים בהליכי רישוי מתקדמים ומספר לא מבוטל של בניינים בשלבי מו"מ
לחוזה אל מול הדיירים. מנכ"ל החברה: היקף הפעילות של החברה כיום כולל מעל 20 פרוייקטים בשלבים שונים המכילים מעל 750 יח"ד.
חיזוק ובינוי: "מאמינים בשותפות אמיתית עם הדיירים"
תחום הנדל"ן ליווה את שחר רז, הבעלים של חברת
חיזוק ובינוי, עוד בטרם החל לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית. עת יצא חוק התמ"א 38,
עסק רז בפעילות נדל"ן יזמית מסורתית בארץ ובחו"ל, וחיכה לאותו טריגר, לנקודה מתאימה, לחדור לתחום.
המומנט הזה חל מבחינתו, כאשר בוטלה ב"חוק הדייר הסרבן" דרישת ה-100% הסכמה, ובכך הפך התחום לישים ולמעודד פרויקטים.
מאז כניסתו של שחר רז לתחום ההתחדשות העירונית, עברו שש שנים, במהלכן, חברת חיזוק ובינוי, שהקים יחד עם שני שותפים ולאורך
הדרך הפך לבעל המניות היחיד בה, הספיקה כבר למסור 3 בניינים, 2 נמצאים בבנייה, 2 נוספים צפויים לעלות לקרקע ברבעון ראשון 2017,
7 בניינים בהליכי רישוי מתקדמים ומספר לא מבוטל של בניינים בשלבי מו"מ לחוזה אל מול הדיירים. מנכ"ל החברה: היקף הפעילות של החברה
כיום כולל מעל 20 פרוייקטים בשלבים שונים המכילים מעל 750 יח"ד.
ורז מוסיף: "החברה עברה שלב, וכעת אנו מחפשים יותר פרויקטים של מתחמים, ופחות של בניין בודד".
בר מציין, כי ככל שהפרויקט גדול יותר, כך הדיירים נהנים מתמורות רבות יותר, ומדגים: "בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ובנייה) ממש בטרם הגשנו
תוכניות לעירייה, פנו אלינו דיירי הבניין בבקשה לבחון אפשרות לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה). הבנו כי הכלכליות של פרויקט כזה תתאפשר רק אם
נצרף בניין סמוך, שכן כך ניתן יהיה לחסוך בעלויות הבנייה, כדוגמת הקמת חניון משותף. לכן, הפנינו את הדיירים לבחון אופציה זו, וכיום אנו בהליכים
מתקדמים למימוש הפרויקט בצירוף הבניין השכן.
האם הרשויות המקומיות עשו את ההתאמות הדרושות להליכי הרישוי הקשורים לתמ"א 38?
רז: במסגרת סעיף 23 לחוק התמ"א 38, נתנה המדינה חירות גבוהה לרשות המוניציפאלית ליישם את ההתחדשות העירונית, לפי ראות עיניה.
ישנן רשויות מקומיות,
כדוגמת תל-אביב, אשר באמצעות תוכניות-מתאר מקומיות, יהפכו את התמ"א 38 לישימה יותר ולברורה. לעומתן, ישנן רשויות שבהן ההחלטות
והתקנות משתנות בתכיפות רבה מדי, חוסר הוודאות בהן רב, והוועדות יכולות לגרור פרויקטים בהחלטות שרירותיות, כך שהגמישות שניתנה להן
פוגעת בכוונה המקורית.
ומה באשר לדרך שעבר השוק מבחינת היזמים הפרטיים?
רז: "אנו נתקלים לא מעט בתופעה של יזמים שמבטיחים לדיירים הבטחות שאינן מגובות בבדיקות נאותות. לצערי, אסטרטגיה זו פוגעת בדיירים,
ולעיתים משחקת לטובתו של היזם, שכן עצם העובדה שהציע הצעה לא מציאותית מעכבת את הפרויקט, הדיירים
מתחילים להתייאש, ולאורך הדרך מסכימים להתפשר על התמורות, ולו רק כדי שהפרויקט ייצא אל הפועל.
אנחנו מקפידים על אמינות ושקיפות בתהליך מול הדיירים מהרגע הראשון. הקו המנחה אותנו הוא הצלחת השותפות עם הדיירים, שבבסיסה
מערכת המושתתת על אמון".
מהם תובנותיכם בנושא המימון בתחום?
"גורם שעלול להכביד על תחום ההתחדשות העירונית שהינו מנוע צמיחה מרכזי למשק הוא נושא המימון. מאחר והבנקים קרובים למכסת האשראי
המקסימלית המותרת לפעילות נדל"נית, קיים חשש כי היעדר דלק מינופי יקפיא את הזרמות החוב לתחום התמ"א 38". רז גורס, שבנוסף למצוקת
האשראי המאיימת על ליווי הפרויקטים, חלק נכבד מהיזמים, מתקשים להתניע את התהליך עוד בשלבי טרום-ההיתר.
"רוב הגופים בתחום לא יודעים לממן את השלב ההתחלתי והבוסרי של הפרויקטים עד לשלב של טרום-ההיתר. יש כאן פספוס, שכן מועד החתימה
עם הדיירים הוא למעשה מועד רכישת הקרקע, בהקבלה לעסקת נדל"ן מסורתית. ולכן חבל שהשוק לא יודע לממן את עלויות היזם כבר משלב זה".
לדבריו, "היעדר מימון בשלב טרום-היתר מהווה סיבה מהווה סיבה מרכזית לכך שחברות קטנות בתחום, מנסות לחסוך ככל הניתן בהוצאות התקורה
שלהן, ולכן משתמשות בשירותי אאוטסורסינג".
רז מציין, כי לדעתו "אותן חברות שעובדות במתכונת מצמצמת ונעזרים במיקור-חוץ- יהיו תמיד בחיסרון אל מול חברות שעושות את הדברים inhouse,
כמונו. שכן, לנותני שירותים חיצוניים שעוסקים במלאכה עבור הרבה יזמים, ישנה בעיה של זמינות, ולעיתים אף בעיה של
ניגוד-אינטרסים. לעומתן, חברות שעושות את העבודה בבית, 'באות נקי' וזמן התגובה שלהן מיידי.
מה דעתכם על כניסתן של החברות הגדולות והמסורתיות לתחום ההתחדשות העירונית?
רז: "המציאות השתנתה. השוק עבר באופן גורף למכרזים של 'מחיר מטרה' ו'מחיר למשתכן'. החברות הגדולות שלחם חוקן היה מכרזי מדינה לפי
המרבה במחיר, מחפשות מחוסר ברירה את הדרך להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית. עובדה זו היא אישור נוסף לכך שההתחדשות העירונית
היא מקור הצמיחה המרכזי הצפוי בשוק הנדל"ן בישראל בשנים הקרובות".
בר: "תחום ההתחדשות העירונית דורש התמקצעות, השקעת אנרגיה רבה בתקשורת האישית עם הדיירים, וגישה של שותפות אמיתית. בזה ישנו
יתרון לחברות צעירות ודינמיות כמו שלנו. היתרון שלנו מול החברות הגדולות הוא יכולתנו לעבוד בשותפות ובאינטימיות עם הדיירים, להתאים את
עצמנו לפרויקט ולדיירים ולהגיב מהר״.
אנו מנהלים את החברה במתודולוגיות ניהול השואבות אלמנטים מעולמות העסקים, הצבא והאקדמיה, וכוללות מנגנוני ניהול ובקרה, ערכים, מטרות,
יעדים וסטנדרטים", מדגיש בר.
רז מסכם: "אנחנו מסתכלים לטווח הארוך ומאמינים שבעבודה קשה, תוך הקפדה על מימוש הערכים שאנו מאמינים בהם, ודגש על אכפתיות לדיירים
השותפים איתנו בפרויקט, נהיה לאחת החברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל״.
הכתבה נערכה בשיתוף החברה
